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경매공부) 2024타경3300 : 7/22 매각기일
xodasoo
2025. 6. 18. 23:24
✅ 1. 권리분석
| 소유자 | 조초산 |
| 말소기준등기 | 2011.09.23 국민은행 근저당 |
| 임차인 등재 | 이옥분 (전입: 2023.02.02 / 확정일자 없음 / 배당요구 없음) |
| 보증금 | 미상 (확정 불가) |
| 대항력 | ❌ 없음 (말소기준등기 후 전입) |
| 배당요구 | ❌ 없음 |
| 소유자와 관계 | 이옥분은 소유자의 어머니로 추정 (실거주자 가능성 높음) |
✅ 결론:
- 임차인으로 보이나 법적으로는 단순 점유자
- 보증금 인수 의무 없음
- 단, 실거주 시 명도 협의 또는 인도명령 필요
🧾 2. 등기부 분석
📌 복잡해 보여도, 실제로 낙찰자에게 인수할 권리는 없음. 모든 가등기·가압류 등은 말소기준등기(국민은행 근저당) 이후이므로 소멸됨.
핵심 정리:
| 등기변동사항 | 다수의 가등기, 가처분, 가압류 등 복잡 |
| 중요 포인트 | 모두 말소기준등기(2011.09.23) 이후 설정 → 낙찰 시 소멸 |
| 법적 분쟁 | 사해행위취소 확정 판결 있음 (2025.05.01) → 가등기 말소 확정 |
| 낙찰자 영향 | 전혀 없음, 깨끗한 소유권 확보 가능 |
💰 3. 낙찰가 전략
| 감정가 | 260,000,000원 |
| 3차 최저가 | 127,400,000원 (49%) |
| 공시가격 | 155,000,000원 |
| 유사 낙찰가율 | 최근 6개월 평균 70.68% |
| 실거래 예상 | 인근 유사 물건 실거래 약 1.9~2.1억 예상 |
🔧 추천 입찰가 전략:
| 보수적 | 1억 3,500만 원 (52%) | 저가 매수 후 명도 여유 |
| 일반적 | 1억 4,700만 원 (56~58%) | 경쟁 가능한 수준, 수익 확보 가능 |
| 공격적 | 1억 5,500만 원 (60%) | 매도/전세 세팅 시 목표 수익 가능 |
🧭 4. 투자 전략
✅ 전세 세팅 (가장 추천)
| 전세 예상가 | 약 1.8억 내외 가능 (전용 18.87평, 역세권) |
| 실투자금 | 약 0~2000만 원 (낙찰가 1.5억 기준) |
| 수익성 | 초기 세팅비 외 거의 무자본 가능성도 있음 |
✅ 월세 세팅
| 보증금/월세 | 1,000~2,000 / 70~80만 원 추정 |
| 수익률 | 보수적 월세 시 약 연 5.5~7% 가능 |
⚠️ 단타 (매도 목적)
- 최근 거래량 적고, 매매 시장 정체 → 권장 X
🧱 5. 리스크 요약 및 대응
| 실거주자 명도 리스크 (이옥분) | 명도 협상 or 인도명령 (이사비용 100~200만 원 예상) |
| 권리 복잡성 | 등기상 가등기/가처분 등은 모두 말소 → 실질 무리 없음 |
| 주택 상태/관리 확인 | 현장 방문 또는 인근 부동산 통해 확인 필요 |
🏁 최종 결론
| 권리 문제 | 없음 (말소기준등기 이후 권리는 모두 소멸) |
| 임차인 인수 여부 | 없음 (대항력 無, 배당요구 無, 보증금 미상) |
| 투자 전략 | 전세 세팅 → 중기 보유 or 추후 매도 |
| 추천 낙찰가 | 1억 4,700만 원 ±300만 원 |