경매공부) 2024타경53098 : 매각기일 7/7

 

 

소액 임차인이고 

2014년 준공된 빌라타운

1억 5천은 너무 비싸다!

2차 유찰되고 1억 극초반까지 낙찰되어야 수익이 좀 되지 않을까..

나름 신현동은 분당이랑 가까운 편에 속하는 것 같아서 나쁘지 않아보인다

 

 

🔍 1. 권리분석: 깨끗한가?

✅ 안전함

• 말소기준등기: 근저당권 (2015.04.22 우리은행) 이후의 모든 권리는 낙찰 시 소멸합니다.
• 임차인:
  • 전입일: 2023.09.22
  • 확정일자: 2023.08.29
  • 보증금 1,000만원 (소액임차인), 대항력 없음, 전액 배당 예정
• → 임차인으로 인한 인수사항 없음, 등기부상 권리도 모두 말소됨.

🔒 정리: 권리 깨끗함, 소액임차 보증금도 전액 배당되어 인수 리스크 없음.

---

⚠️ 2. 리스크 분석

물리적 리스크

• 엘리베이터 없음 (3층) → 거주 선호도 낮음.
• 주차 6~8대 수준 / 총 8세대 → 차량 보유 가구 증가 시 불편 예상.
• 동간 간격 짧음 → 채광/사생활 부분에서 다소 불리함.
• 준공연도 2015년 → 건물 자체는 양호하나, 10년차 진입.

수급/입지 리스크

• 광주시 신현동은 준도심 외곽 → 유동인구 적고 전세 수요 한정적.
• 시세가 약함, 실거래 극히 적음 → 유사 거래가 1~2건, 매매 수요 낮음.
• 국토부 실거래: 2021년 3.3억 (정체), 2025년 전세 1.7억 수준

---

💰 3. 적정 낙찰가 판단

• 감정가: 2.19억
• 2차 최저가: 1.533억 (70%)
• 지역 평균 매각률: 약 69~71% (최근 6~12개월 기준)

📌 보수적 기준 제시:

• 목표 낙찰가: 1.45억 이하
  (수익률 고려 및 유사 물건 낙찰가 1.46~1.52억 감안)

---

📈 4. 낙찰 후 투자 전략

단기 차익(단타)	❌ 불가. 실거래 미미, 매매 수요 적음
전세 임대	⚠️ 전세가 1.7억 수준이나 거래 드묾. 공실 우려
월세 임대	✅ 추천. 현재 임차인 기준 보증금 1천/월 100만
장기보유(장투)	⚠️ 성장성 낮음. 수도권 외곽으로 보유 메리트 낮음

 

✅ 추천 전략: 보증금 1천/월세 90~100만 임대 → 월세 수익형 보유
(대출 활용 시 초기투자 2천3천만 원 + 월 현금흐름 약 6070만 원 예상)

---

🧾 5. 종합 요약

권리분석	✅ 이상 없음 (소액임차인 전액배당, 근저당 외 말소)
리스크	🚧 입지/주차/엘베 불편, 매매 수요 낮음
적정낙찰가	💰 1.45억 이하
투자전략	✅ 월세 수익형 보유 적합
추천여부	⚪ 2번 유찰 시 접근 가능성↑, 보수적 투자자에게 적합