경매공부) 2024타경65947 : 매각기일 7/7

 

지하주차장도 있고 2018년 준공이라 신축임

대로변 가까이있어서 광주 터미널, 광주로데오거리랑 나름 가깝고 판교랑도 차로 22분이면 감

 

✅ 1. 권리분석

 

말소기준등기	2019.12.27 안산농협 근저당 → 이후 등기 모두 말소됨
임차인	강승기, 전입은 2020.01.29, 배당요구 없음, 확정일자 없음, 보증금 미상
대항력	없음 (말소기준등기보다 후 전입, 확정일자도 없음) → 인수 가능성 없음
주의사항	임차인이 가족일 가능성 있음 → 점유자 퇴거 필요시 협의 필요 가능성 있음 (실입주 시 확인 필요)

 

🔎 정리: 후순위 임차인이며 인수 없음, 하지만 현황 점유자 퇴거 협의 필요 가능성 있음.
→ 실입주/월세 활용하려면 명도 협상 리스크 감안해야 함.

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🏗️ 2. 물건 자체 스펙

면적	67.09㎡ (약 20.29평, 3룸)
연식	2018년 사용승인 (6년차)
층수	5층 / 6층
엘리베이터	있음
주차	36대/24세대 (지하주차장 보유) → 양호
구조/건물명	철근콘크리트 구조, ‘위너스528’ (아베끄는 이전명칭 또는 상호로 보임)

 

🟢 장점:

• 비교적 신축 (2018년)
• 주차 여유
• 엘리베이터
• 채광 및 조망 (5층)
• 주택가이면서 간선도로 인접 → 교통접근 양호

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💸 3. 낙찰가 분석

• 감정가: 3.33억
• 3차 최저가: 1.63억 (49%)
• 국토부 실거래가 (67.09㎡ 기준):
  • 20202022년 평균 매매: 3.583.89억
  • 2024년 전세: 2.02억 (1건)

📉 시세 반영 최저가: 감정가 대비 50% 수준, 실거래가 대비 45~55% 수준

✅ 적정 입찰가 판단:

• 매도/재매각 전략 고려: 1.8억 이내 입찰 적정
• 월세 수익형 보유 전략: 1.7억 이내 추천
• LTV 70% / 대출 1.4억 가능 시, 자금투입 3,000만 미만도 가능

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📊 4. 투자 전략

단타 (차익)	⚠️ 매도 수요 적음, 전고점 회복 어려움 → 비추천
전세 임대	🔶 전세 2.0~2.2억 가능 / 수익성 있음 / 단, 수요는 검토 필요
월세 임대	✅ 보증금 1,000만 + 월 100~110만 가능 → 수익형 안정적
실거주	✅ 신축 + 주차 + 교통 + 채광 모두 양호 → 매우 적합

 

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🧾 5. 핵심 요약

권리	안전함 (인수 없음, 단 명도 확인 필요)
장점	신축, 주차/엘베 좋음, 실거주/임대 양호
단점	명도 협상 여지 있음, 광주시의 시세 상승성은 제한적
입찰 적정가	1.7억 ~ 1.8억
추천 전략	✅ 월세 수익형 보유 or 실거주 장기 보유