경매공부) 2024타경 84833 권리분석 / 투자 전략 - 매각기일 6/24

 

 

✅ 1. 기본 정보 요약

항목내용

주소	경기 동두천시 생연동 335, 202동 402호 (에이스아파트 2차)
면적	120.045㎡ (약 36평형)
대지권	46.83㎡ (14.17평)
감정가	2억 3,000만 원
3차 최저가	1억 1,270만 원 (49%) ← 매우 저렴
입찰일	2025.06.24 예정
준공연도	1993년 (약 32년 경과)
전용구조	방4 / 욕실2 / 거실 / 주방 / 발코니

 

---

✅ 2. 권리분석 (인수 위험 여부)

📌 말소기준등기:

• 2010.06.16 근저당 (영동농협) → 이 이후의 권리 모두 말소됨

항목내용

등기상 권리	근저당, 압류, 가압류 모두 말소대상
임차인	없음 (소유자 본인 점유)
체납	관리비 약 1,090만 원 체납 (2020년부터 공실 추정)
점유상황	폐문부재 / 전입자 = 소유자 → 인도명령 필요 시 손쉽게 가능

 

🟢 결론:

모든 권리는 말소되고, 인수할 임차인도 없음.
다만, 체납 관리비는 낙찰자 부담 소지 있음 → 협의 또는 소액 배당 가능성 검토

---

✅ 3. 실거래가 / 시세 비교

구분매매가 (만원)전세가 (만원)비고

2023.09	21,000	–	최고 실거래
2023.08	16,000	–	저가 실거래
2024.09 예정	–	13,000	전세 수요는 유지
감정가 기준	23,000	–	2024년 기준 감정가

 

📌 실거래 평균: 약 1.8억 전후

---

✅ 4. 투자 전략별 분석

---

▶ 단타 전매 전략

항목내용

최저가	1억 1,270만 원 (매우 저렴)
현실적 낙찰가 예상	약 1.4억~1.5억 (경쟁 다수 가능성 있음)
기대 매도 시세	약 1.8억 ~ 2.0억
취득세 등 비용	약 800~900만 원
순이익	3천~5천만 원 가능성
(단, 거래시기·매도전략 따라 차이 있음)

 

🟡 주의점:

• 수요가 제한적인 지역, 전매 수요 약함
• 공실 이력 + 관리비 체납 → 보수비 발생 가능성 있음

---

▶ 갭투자 전략 (전세 놓고 실투자 줄이기)

항목내용

전세 가능가	약 1.3억 수준 유지 (2024.09 전세 예정)
전세가율	90% 이상 → 실투자금 거의 없음
리스크	전세 수요는 무난 (4룸 구성), 관리비 협의 필수

 

🟢 장점:

• 실투자 1~2천만 원으로 가능
• 권리 안전 / 임대수요(가성비 크기) 보장

---

▶ 실거주 or 장기보유 전략

평가내용

생활 입지	초중고, 버스, 1호선 역세권 (도보 800m 이내)
면적	실평수 약 36평 / 4룸 구조 → 실거주 만족도 높음
리모델링 가치	준공 1993년 → 내부 리모델링 필요 가능성 있음
수요 안정성	대가족, 다자녀 가구, 교사·공무원 수요 존재 지역

 

🟢 적합:

• 실거주를 고려한 저가 매입으로 향후 시세 회복 기대
• 리모델링 감안하면 2억 이상 매도도 가능성 있음

---

✅ 종합 판단 요약표

구분평가설명

권리관계	🟢 매우 안전	인수 無, 임차인 無, 명도 쉬움
입찰가 매력	🟢 최고 수준	감정가 대비 49% 매우 저렴
단타	🟡 가능성 있으나 신중	매도 수요 확보 관건
전세투자	🟢 유리	전세가율 높아 실투자 최소
장기보유	🟢 적합	대형면적 + 저가 매입 + 입지 양호
위험요소	🔺관리비 체납 / 노후	리모델링 또는 협상 필요

 

---

✅ 최종 결론

이 물건은 “리스크가 적고 낙찰가가 저렴한 편”이라,
전세를 활용한 갭투자나 실거주/장기보유 전략에 매우 유리한 구조입니다.

💡 단기 전매도 가능하긴 하지만, 거래시장의 유동성 부족 때문에
수익률보다 보유 안정성에 초점 맞춘 투자자에게 특히 추천됩니다.

 

 

그런데 실거주로 낙찰 받으려는 자들을 어떻게 이길것인가?

투자용은 1억 2~3천 에서 받겠으나 실거주용 가족들은 1억 4~5천까지도 지를 것 같단 말이지..

 

✅ 왜 이 전략이 유효한가요?

▶ ① 전세가율이 매우 높음

• 감정가: 2.3억
• 현재 전세 가능가: 1.3억 수준
• 3차 최저가: 1.127억 → 이 가격에 낙찰 시,

👉 전세금 = 낙찰가 거의 다 커버 가능
→ 실투자금 0~2천만 원 이하로 진입 가능

---

▶ ② 전세 수요 존재

• 4룸 구조 / 실평 36평형 → 다자녀 가구, 대가족 선호
• 도보권에 초·중학교 + 1호선 역세권
• 최근에도 동일 평형 전세 계약 존재 (2024.09 예정 1.3억)

---

▶ ③ 보유 후 매도 전략

• 현재 실거래가: 1.6~2.1억
• 전세 끼고 2~3년 보유 후
  → 내부 리모델링 + 시장 반등 시기 활용하면
  → 2억 중후반 매도도 가능성 있음

📈 예시 시나리오

항목수치

낙찰가	1.3억 가정
전세보증금	1.3억
실투자금	0원 or 계약비+취득세 약 500만 원
보유기간	3년
매도가	2.1억 가정 시
수익	약 7~8천만 원 (세전 기준)

 

---

✅ 어떤 리스크를 주의해야 하나요?

리스크대응

📉 시세 하락	전세가로 거의 커버되므로 손실 가능성 매우 낮음
🧾 체납 관리비 (약 1,090만 원)	입찰 전 관리소와 협상 or 소액배당 가능성 검토 필요
🔧 노후화 리모델링비	전세 끝나고 실거주 or 매도 전 최소한의 인테리어 투자 고려

 

---

✅ 결론: 이런 분에게 추천

• ✅ 자본금 적고 → 전세 활용해 투자하고 싶은 분
• ✅ 실거주는 아니지만 보유 중 리스크 적은 투자 원하시는 분
• ✅ 나중에 시세 회복 시 내부 인테리어 후 수익 실현하려는 분

---

💬 한줄 요약

“전세 끼고 들어가서 몇 년 보유 후 매도하는 전략이 가장 합리적인 방식입니다. 실투자 거의 없이 진입 가능하고, 리스크 대비 수익률도 준수한 편입니다.”

 

6/24 결과를 봐야지!