경매공부) 2024타경 47761 - 완료

안성 롯데캐슬

주변이 매우 휑하지만 내부 인테리어가 잘 되어 있음

77m2은 방3개 화장실 3개나 있음 

 

 

📌 기본 요약

• 소재지: 경기 안성시 대덕면 신령리 820, 128동 17층 1702호 (안성롯데캐슬)
• 물건종류: 아파트 (전용 77㎡, 약 23.3평)
• 감정가: 2억 6,200만 원
• 최저가: 1억 8,340만 원 (70%, 2차 진행)
• 입찰일: 2025.06.17 (화)
• 소유자 상태: 파산자, 점유 불분명 (폐문부재)
• 임차인: 없음 (전입자도 소유자 1인 등재)
• 건축년도: 2016년
• 단지 규모: 총 2,320세대 / 30개동 / 롯데건설 시공
• 거래사례:
  • 실거래: 2025.06월 2.54억 (최근 실거래)
  • 경매 낙찰률: 최근 평균 85~92%

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🏘️ 입지 및 주거환경 분석

• 위치: 안성 대덕면 – 도심권 외곽
• 주변환경: 농지와 근생 혼재 지역, 어울초·중앙대 인접
• 교통편의성: 차량접근 무난, 대중교통 보통 수준
• 입지 특성: 개발 호재는 없음, 단지는 대규모이나 외곽성 입지로 정주 인구 위주

🟡 의미: 단지 내 주거환경은 괜찮으나 외부 수요 유입은 한정적입니다. 즉, 투자 목적보다는 실거주자 위주의 수요가 중심입니다.

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💰 입찰가 전략

최근 실거래 및 경매 낙찰가를 기반으로 입찰 적정가 범위는 아래와 같습니다.

기준금액 (만원)

감정가	26,200
실거래 평균 (6월)	25,400
최근 낙찰가율 평균	85%
적정입찰가 (85%)	약 22,300
안전입찰가 (80%)	약 20,960
손절라인 (시세의 70%)	약 17,800

 

✅ 추천 입찰가:

• 보수적 투자자: 2억~2.1억 선
• 실입주/중장기 보유 고려 시: 최대 2.2억까지
• 단타 목적 시: 2억 이하 낙찰이 아니면 수익 매우 제한적

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📈 수익성 분석

• 전세 시세: 평균 2억 (2025.03~04 기준)
• 전세가율: 약 85~90% (높은 편)
• 단기매각 가능성: 실거래가 기준 2.3~2.5억 수준이므로, 낙찰가 2억 이상이면 단기차익 매우 제한
• 중장기 보유 가정 시: 보유기간 중 전세 수익 기대는 있으나, 시세 상승 여력은 크지 않음

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💡 투자 전략 정리

항목평가

투자 적합성	⚠️ 보수적 접근 필요 (외곽지, 시세 상승 제한)
단타매매	❌ 적합하지 않음 (낙찰가 대비 시세 차익 적음)
중장기 보유	△ 가능하나 입지와 수요층 고려 시 리스크 있음
임대 수익형	○ 전세 수익률은 양호하나, 환금성은 떨어짐
실거주 목적	○ 적당한 가격에 낙찰 시 주거환경 양호

 

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📍 결론

낙찰받을 가치가 있는지?

• 조건: 낙찰가가 2억 이하일 경우에만 투자로서 의미 있음
• 외곽 입지, 시세 상승 기대 낮음 → 단기 수익은 어려움
• 실거주 or 전세 수익형으로 접근 시 보유 전략은 가능
• 특히 입찰자가 적다면 좋은 낙찰가 가능성 존재

 

① 낙찰자 수 예측 (경쟁 강도 판단)

최근 같은 단지/인근단지 경매 낙찰 통계를 기반으로 예측해보면

2024타경1703	92.43%	27명
2024타경2263	87.49%	14명
2024타경42216	85.21%	15명
2023타경2440	80.76%	7명

 

➡️ 예상 입찰자 수: 10~18명 정도

판단 요약:

• 본건은 2차 입찰(70%)로 진입한 상태라 경쟁이 다소 완화될 수 있음
• 최근 2억 초반 실거래가 확인 후, 입찰 심리 낮아질 가능성 있음
• 낙찰가가 2.1억을 넘어서면 수익성이 떨어지는 점을 입찰자들도 인지하고 있음

✅ 전략: 보수적으로 10명 이상 입찰을 가정하고, 상위 3명 이내를 목표로 입찰가 설정하세요.

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✅ 1. "갭 투자" 방식의 전세 레버리지 활용

조건:

• 낙찰가: 약 2.1억~2.2억
• 전세가: 약 2.0억 (실거래 기준 보수적 추정)

전략 개요:

• 전세 2.0억 놓고 실투자 1,000만~2,000만 원
• 실거래 시세가 2.4억 근처까지 도달할 경우 2~3년 후 차익 실현 가능

📊 장점:

• 소액 투자로 중장기 수익 노림
• 현재 전세 수요는 실거주 기반이므로 리스크 낮음
• 월세 부담 없음

⚠️ 단점/리스크:

• 전세 물량 과잉시 공실 가능성
• 전세가 하락 시 역전세 위험
• 시세가 정체되면 수익률 하락 (0~3%/년)

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✅ 2. 중장기 실거주 + 3년 뒤 양도세 비과세 매도

전략 개요:

• 실거주 요건 2년 이상 충족
• 1가구 1주택 비과세 요건 활용
• 2025년 시세 반등 가능성에 기대 (수도권 외곽 일부 거래 회복 조짐)

📊 장점:

• 매도시 양도세 거의 0 (1주택자 요건 충족 시)
• 전세금 없이 안정적 거주 가능
• 인근 대학(중앙대)·도로망 확장 기대 약간

⚠️ 단점:

• 실거주가 가능한 조건이어야 하며, 이사비·이전비용 등 추가부담 발생
• 시세 상승 불확실성

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✅ 3. 전세 후 장기보유 + 리모델링 타이밍 노리기

보유만 하면서 중장기적으로 리모델링 또는 재정비 구역 지정 가능성을 노리는 방식입니다.

현실 근거:

• 안성은 시 전체의 재건축/재개발 이슈는 적으나, 노후화 이후 장기적 접근 가능
• 이 물건은 신축(2016년식)이라 리모델링 대상은 아님 → 다만 단지 전체 가치 안정성이 있음

📊 장점:

• 리스크 낮은 안정 보유형 자산
• 향후 보유세 부담 낮고, 인근 외곽 확장 가능성 반영

⚠️ 단점:

• 수익률이 매우 낮고, 현금화 기간이 김
• 급매 필요한 경우 손해 가능성

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💡 정리 – 2억 초중반에 낙찰받는다면?

항목판단

단타	❌ 절대 불가, 수수료·세금 고려하면 마이너스
갭투자	⭕ 소액 실투자, 전세가율 높아서 안정적
실거주 후 매도	⭕ 2년 이상 거주 + 비과세 조건이면 효율적
장기보유	△ 원금보전형, 리스크 낮지만 수익 낮음

 

 

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📍 결론 & 제안

전세가 확실하게 2억 확보 가능한 상황이면, 2.1억에 낙찰받고 '갭 투자' 또는 실거주 후 비과세 전략이 가장 유효합니다.

 

📍 낙찰가

2억 4655만 5000원

너무 높은 가격이다.. 백퍼 실거주다..