경매공부) 2024타경44127 : 7/22 매각기일

 

🧾 1. 권리분석 (등기부 및 임차인 분석)

항목내용

말소기준등기	2023.12.12. 주택도시보증공사 가압류
임차인	천현정 (전입: 2021.07.09 / 확정: 2021.05.11)
보증금	198,000,000원
대항력	있음 (전입+확정 / 배당요구O)
임차권등기	2023.07.19 등기 완료
임차보증금 인수 여부	인수 아님. HUG에서 “매수인에 반환청구권 포기 및 말소 동의” 제출함

 

✅ 정리:

• 대항력 있는 임차인이지만, HUG(주택도시보증공사)가 반환청구권을 포기했기 때문에 보증금 인수 없이 깨끗하게 인수 가능한 건입니다.
• 실질적으로 말소기준등기 이후 권리는 소멸되며, 임차보증금도 낙찰자에게 인수 의무 없음 → 매우 우호적인 조건

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💵 2. 낙찰가 전략 (적정입찰가 산정)

🧮 분석요약:

• 감정가: 2억 100만 원
• 1차 유찰 → 현재 2차 최저가: 1억 4,070만 원
• 최근 매각사례: 7078% 수준 낙찰 (평균 약 1억 4,2001억 5,700만 원)
• 실거래가 (2021): 1억 9,800만 원
• 공시가격: 1억 2,500만 원

🎯 적정 낙찰가 제안:

기준금액이유

보수적 하한선	1억 4,500만 원 (72%)	최근 12개월 평균 수준, 안전마진 확보
적정선 (추천)	1억 5,200만 원 (75%)	입지 및 조건 고려 시 경쟁 가능성 있음
공격적 상한선	1억 5,800만 원 (78%)	장기투자 or 전세세팅 시 수익 기대 가능

과연 gpt의 추천이 맞을지... 

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🏘️ 3. 투자 전략 판단

전략가능성설명

단타매매 (시세차익)	⛔ 제한적	실거래 1.98억 대비 낙찰가가 낮아야 의미 있으나, 시장 유동성 낮음
장기보유	✅ 유리	수도권 1호선 도보권 (소사역 도보 5분), 입지 양호. 월세 및 전세 수요 꾸준
월세 세팅	✅ 적합	전용 53.29㎡, 12인 가구 대상 월세 가능 (보증금 1,000만/월세 6070만 예상)
전세 세팅	✅ 매우 유리	주변 유사 평형 전세 1.8~1.9억 (과거 사례), 보증금 전액 회수 가능 가능성 높음

 

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🧭 최종 제안

구분내용

추천 전략	전세 세팅 → 장기보유 (장투)
입찰가 제안	1억 5,200만 원 (75%) 전후
수익 예시	전세 1.8억 세팅 시, 실투자금 약 3,000만 원 수준. 매각 또는 월세 전환 시 수익률 매우 높음
유의사항	실투 전 전세수요 체크, 건물 유지관리 상태 확인, 주차/관리비 등 확인 필요

 

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📌 참고: 낙찰 후 일정

• 입찰일: 2025년 7월 22일
• 보증금: 1,407만 원 (최저가의 10%)
• 입찰경쟁 가능성: 중간 수준 예상 (4명 전후)

 

나의 의견 : 너무 비쌈. 근처 매물들이 2억 미만으로 작년에 거래됨.
2억 감정가 너무 비싼거 아님? 2번 유찰되어야 함